202103.19
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Musterklage gegen Mieterhöhung scheitert in letzter Instanz

In seinem Urteil vom 18.03.2021 in einem Musterklageverfahren gab der Bundesgerichtshof einer Münchner Immobilienfirma Recht.

Diese hatte 2018 wenige Tage vor dem Inkrafttreten mieterfreundlicherer gesetzlicher Neuregelungen zum Thema Kostenumlage einer Modernisierung auf Mieter umfangreiche Modernisierungen angekündigt, welche aber erst nach Inkrafttreten der neuen Regelung durchgeführt werden sollten. Die beklagte Immobilienfirma darf nun nach dem Urteil nach altem Recht die Miete erhöhen, obwohl die Arbeiten erst ein knappes Jahr später begannen. Dies war kein Einzelfall. Auch in Berlin hatte es schlagartig zahlreiche Modernisierungsankündigungen gegeben, um noch nach altem Recht umlegen zu können. Die Vorinstanz hatte mieterfreundlich entschieden. Das Urteil dürfte bundesweit Auswirkungen auf entsprechende Verfahren haben.

Die Gesetzesänderung zum Jahreswechsel 2018/19 legte fest, dass künftig nur noch 8% anstelle der vorherigen 11% jährlich entstehender Kosten für die Modernisierung auf Mieter umgelegt werden dürfen. Auch eine Obergrenze für die Erhöhung der Mieten wurde festgeschrieben. 

Von den Berliner Ankündigungen wurden zuvor zahlreiche aufgrund von Formfehlern zurückgewiesen. Im Münchner Fall hingegen waren alle inhaltlichen Anforderungen erfüllt. Die Planungen seien so weit fortgeschritten, dass den Mietern alle Details bekannt waren. Dies war schließlich auch das zentrale Kriterium des BGH, sich gegen die Rechtswidrigkeit der Ankündigung auszusprechen.

Ein enger Zusammenhang zwischen der Ankündigung der Modernisierung und dem Beginn derer sei hingegen nicht notwendig. Ein herber Rückschlag für die Mieter, zu deren Gunsten zuletzt das OLG München im Jahr 2019 entschieden hatte.

Die Möglichkeit der Musterfeststellungsklage existiert seit dem 1. November 2018. Verbraucher müssen dank dieser nicht selbst klagen, sondern können sich ohne Anwalt der Musterklage eines Verbraucherverbands anschließen. So soll die Durchsetzbarkeit ihrer Rechte erleichtert werden. Das Urteil ist dann für alle verbindlich. Über Härtefallregelungen für Einzelfälle wird derzeit noch entschieden.

BGH Urteil vom 18.03.21 – VIII ZR 305/19

OLG München, Urteil vom 15.10.2019 – MK 1/19

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